昆山宅改“是经济发达地区盘活农房分享城市化红利

“无论是七邦村的村企合作、永新村的股权投资，还是小井村的住房扶贫，概括起来有两个共同特点：一是根据市场需求盘活闲置农房，二是村集体投资房和农民间组织。” 省农业农村厅政策改革处处长杜海荣表示，昆山住房改革“是盘活经济发达地区农村住房、分享城镇化红利的有效尝试”。

“昆山的房改试验首先是市场需求带来的。” 昆山市农业农村局发展改革与资产管理处戴欢表示，七邦村、永新村依托周庄古镇、淀山湖古镇，发展民宿旅游。 尤其是周庄，通过现场表演的创作，去年夜间游客量超过百万人次，七邦村实际上已经成为周庄的旅游配套区。 小井村靠近镇内工业集中区，“农民工”租房需求旺盛。 村里有专门的住房机构，这是村里“住房扶贫”的前提。

工商资本为农村住房振兴注入“活水源泉”。 例如，周庄乡村旅行社投资1亿元，在七邦村建设民宿旅游。 不仅改造了风格各异的民宿，还建设了接待中心、餐厅、村史馆、垂钓中心等，整体改善了乡村旅游环境，带动了周边18户农民发展民宿业。 苏州天浩公司对永新村民宿的装修标准为每栋100万元，并与村里签订了15年的租赁合同。

既然企业有这么大的力度盘活闲置农房，为什么不让其直接与农民对接，而需要村集体“搭建平台”呢？ “村集体的作用就是把农民团结成市场主体，保护农民的利益。” 戴欢说，一户农民居住分散，信息不对称。 与企业的合作往往会导致相互排斥、沟通不畅。 问题是，因违约和租赁条款变更而导致租金上涨的情况时有发生。 通过农房合作社或集体收集、储存闲置农房，不仅可以理顺市场关系，还可以增加同行谈判的“筹码”。 根据合同，七浜村民宿投入运营后，前五年每栋年租金为5万元，五年后租金上涨8%-10%。 永新村的租金每三年上涨10%。 公司收回投资后，将拿出净利润的30%作为二次分红给农户。 经营期满后，装修费用归农户所有。

资本下乡一定要服务“三农”

评估会上，专家表示，与昆山的经济状况和市场潜力相比，闲置农房的盘活利用还有很大的空间，路径还比较多，特别是闲置农房的分离、交易、转让等。农房使用权。 点”被打破。

“宅基地改革被称为农村最后的红利，是需要唤醒的海量资源，对于城乡协调发展、农民财产性收入增加具有重要意义。” 省农科院农业经济研究所所长朱方林介绍，“农村三权”改革中，承包地三权分置强化了农业、同地、农村建设用地同权富了农村，闲置农房宅基地改革既富了农民又激活了农村，建立了城乡需求的衔接，特别是在苏南等经济发达地区，城乡一体化发展，外来人口众多，随着长三角区域一体化和城际交通便利，盘活农村住房发展旅游业存在巨大市场空间，医疗健康、文化创意、办公。

昆山宅基地谋求改革红利，在适度盘活宅基地和农民住房使用权的同时，实行集体所有制，保障农民资质权利。 适时推出两项“深层次改革”，一是扩权，二是开放流通。 昆山市农业农村局负责人介绍，按照原规定，金融机构一般不受理农村宅基地抵押贷款。 改革后，他们可以利用贷款人提供的农村房屋产权作为抵押，发放较低利率的贷款，盘活宅基地融资。 问题。 同时，建设市镇两级农村产权交易平台，公开转让农房使用权，交给有能力、有意愿、有责任的市场主体，开发新农村。乡村产业和新业态。 最长期限不得超过20年。

“‘房改’不仅要盘活农民最后的红利，更要保护农民最后的财富。” 戴欢介绍，有的地方利用闲置农房时会整村搬迁农民，将村庄交给投资商建设。 一些“盆景”，农民却没有从中受益。 谨防“户改”偏离轨道，昆山改革试点确立了两条原则：一是守住三个底线，农村土地集体所有制性质不会改变，耕地红线不会被打破。打破了，农民的利益不会受到损害； 二是突出农民主体地位。 “资本下乡是把双刃剑，要引导其服务农业、农村、农村，而不是拿土地、忽视农民。”