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广州最大的园林绿化苗木市场,中大布匹市场的老板要不够用了

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广州中大布匹市场的老板,又要不够用了。

近日,陆续有媒体曝出,已经开盘二十余年的珠江帝景苑旁边,竟然还藏着一块不为人知的“宝地”——

地块在珠江帝景苑和珠江之间,距离广州塔只有80米,隔江相望的,是20万/平的珠江新城。

光从外部禀赋上,就是妥妥的“豪宅预定”。

据说,这块压箱底的地块可能会在2024年亮相,预计引入合生最高端的缦合产品线,打造成顶豪商业大平层。

操刀的合生创展,再一次隐现于台前。

一次成功的囤地

相信很多广州的读者,对珠江帝景苑这个楼盘都不会陌生。

本世纪初,这个项目在珠江南岸一炮而红,在许多海珠区老广的心中,这里寄托着他们对于初代豪宅的向往。

连当年的主政者都偏爱这里,在接受采访的时候笑称大家的观念应该转变,从有住房变成有房住——

“我住的是市政府的宿舍,珠江帝景的130多平方米,每个月房租只要:

如今,二十余年过去了,珠江帝景苑从新盘变成了超成熟的小区,周边建起了小蛮腰,送走了亚运会,最初为了结婚买房的萌新业主,如今娃都要考大学了。

神奇的是,地块旁边,居然还藏了一颗沧海遗珠。

最初,在珠江帝景地块出让时,C4地块批复的是居住用地,计划修建6栋高层住宅塔楼。

2011年,《广州新城市中轴线南段地区控制性详细计划》里,这块地变成了商业金融用地。

直到2018年最新的文件中,C4依然是红彤彤的商业地块。

并且,也依然是最初尚未开发的状态。

虽然什么都没变,但身价是实实在在地不一样了。

我们查阅了大量资料,尽管对珠江帝景拿地的单价无从得知,但2001年入市的最早一期产品“倚泓轩”,开盘价仅为6000元/平米。

现在,珠江帝景里面好点的二手房单价已经站上了8-9万元,倘若C4地块真能开发成商办顶豪,卖个10-12万/平米,绝对不是什么难事。

那么,保守算来,囤地二十多年,合生在这个地块上能赚到的钱,少说也翻了十几倍吧。

当然了,除了珠江帝景苑C4地块以外,合生系这两年已经拿出了不少压箱底的好地了。

除了去年入市的,地块闲置超过25年的合生缦云,今年,由朱老板的次子朱伟航实控的珠投系也在广州推出了一个新项目——珠江天郦。

这个项目坐落在天河区的金融城板块,其前身是骏景花园的最后一个组团。

二十多年前,合生朱老板在这块地上付出的拿地成本,每平米只有——

囤了二十多年,如今天郦卖到了10万/平米,单套的起步门槛在千万元。

从几百块到10万,朱老板这一捂地,又能拿到上百倍的收益。

大地主加速出货?

熟悉合生的都知道,这家公司主打港式慢周转,超长期囤地是基本操作,真算不上什么新闻。

根据合生创展的财报显示,截至2022年底,在其手握的近90个房产项目中,近三成项目的已完工面积为0。

就算开发,也往往龟速。

我们发现,北京玉河、上海茶叶厂、广州前进路等10个项目,持有超过10年了,开发进度条还没走到一半。

囤地超过20年的项目,比比皆是——

2003年入市的广州海珠区大盘逸景翠园,在2026年后还有待完工的面积;2001年入市的番禺合生华南新城,还有30多万平米没有开发。

就拿最近炙手可热的广州海珠区上涌果树公园北侧地块来说吧。

上涌果树公园地块总建面约36万平米,扣减配建后实际可售住宅面积约24万平米,最终卖出了127亿元,折合楼面价5.2万/平。

而逸景翠园就在上涌地块的隔壁。

地已经囤了那么久了,素质那么好,现在市场也没有很火爆,为什么合生这么着急“出货”呢?

130亿的资金缺口

囤地模式发展到现在,负面影响也蛮明显的。

虽然手里有地,但开发周期太长,销售规模一直上不去,合生的现金流已经出现了明显压力。

截至今年上半年,合生的账面现金及现金等价物约为190亿港元,但一年内,合生的还款总额有近319.4亿港元,缺口有接近130亿。

今年前六个月,合生在投资股票上亏掉了18亿港元。

算下来,亏掉了近一半的归母净利润,辛辛苦苦卖房赚的钱,就这么搭进去了。

我们捋了一下,从“二代”朱桔榕接班以后,合生在股权投资方面的收益,是这个样子的——

于是,我们能看到,朱小姐在卖房这件事上,确实有点着急。

前不久,她在业绩会公开上表示——

换句话说,就是形势比人强,要多建楼,多卖房子了。

此外,为了能把这些囤了小几十年的土地尽量卖贵点,合生也在努力往高端产品靠拢。

朱小姐上任后,对合生进行了大刀阔斧的改革,与安缦酒店签约合作,缦云、缦合等高端序列应运而生。

如今,北京缦合、广州缦云、上海缦云齐发,已经成为了合生的头牌产品,合生在探索迎合中产和顶奢人群的口味。

本来土地成本就极低,还拼命拉高产品溢价,合生的资金护城河,还是比一般的开发商要厚不少。

豪客真的愿意赌吗

可想而知,未来,合生会有更多高端项目跑步入市。

但说实话,如今顶豪市场的竞争,也越来越激烈了。

为了卖出更多的宅地,广州把市中心压箱底的好地都拿出来了,以前中心城区新盘寥寥,现在可选的改善豪宅盘数都数不过来。

何况,后面还源源不断地有新地加推,大把潜在的豪宅在等着。

对于开发商来说,以前只要项目在市中心,就不愁卖,如今,但凡产品力不够,赠送的面积没有预期多,所处的位置和江景稍差一些,就很有可能砸在手上。

在如此之卷的高端市场,合生的竞争力有待商榷。

虽然近些年逐步引入了缦合、缦云系列,合生的产品线有所迭代,但此前康景物业给购房者留下的印象,实在过于深刻。

在豪宅项目中,物业服务是一个重要的加分项,建筑外立面和小区内设施维护好了,花草绿化打点好,对房价的走向非常有帮助,不少豪宅甚至设置了业主俱乐部,提供更多精细化的圈层服务。

和它相关的新闻,不是殴打业主入院,就是栏杆坠落砸死业主,再加上日常疏于管理,硬是把合生在广州的那些初代豪宅项目变成了市区的“老破大”。

直到现在,在套均上千万的珠江帝景,业委会还在为了换物业公司而不断battle。

当然了,为了卖房,合生已经很努力地在消除影响了,甚至给新入市的豪宅专门配备了一个新的“高端物业品牌”……

但,身家几千万的购房者,真的愿意赌吗?

我翻了一下,广州缦云的签约数据是这样的……

从去年下半年开盘到现在,去化不到六分之一吧。

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